ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 31 мая 2005 года Дело N А57-14047/2003-13
(извлечение)
Комитет по управлению имуществом г. Саратова (далее - Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд г. Саратова к Обществу с ограниченной ответственностью "Такмак" (далее - ООО "Такмак") о взыскании 1689264 руб. арендной платы, 463393,20 руб. неустойки, расторжении договора аренды от 01.06.2003 N 136/64 и освобождении Общества из занимаемого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что в результате заключенного договора аренды Обществом используется нежилое помещение, однако арендные платежи за период с июня по ноябрь 2003 г. не вносились, на предложения о добровольном расторжении договора аренды согласия от арендатора не получено.
В качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Керми" (далее - ООО "Керми").
Решением суда первой инстанции от 01.02.2005 иск удовлетворен частично, с ООО "Такмак" взыскано 172424 руб. арендной платы, в остальной части иска отказано.
Судебная инстанция исходила из того, что помещение Обществом используется с октября 1994 г., о чем свидетельствует акт, из которого следовало, что объект требовал капитального ремонта, проведение которого по условиям договора от 01.12.94 N 458 являлось обязанностью муниципального образования. В результате проведенной по делу судебной экспертизы, выводы которой не опровергнуты другими доказательствами, следует, что арендатором произведены ремонтно-строительные работы по проведению капитального ремонта на общую сумму 1516840 руб. Данные обстоятельства в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации дают право арендатору зачесть стоимость капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью в счет арендной платы.
В кассационной жалобе Комитета, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, предлагается судебное решение в части отказа в удовлетворении иска о взыскании арендной платы, пени, расторжении договора и выселении из занимаемого помещения отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права и неполную оценку всех обстоятельств дела.
В отзыве на жалобу ООО "Такмак", ссылаясь на доказанность всех обстоятельств дела, считает жалобу необоснованной.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в жалобе.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции объявлен перерыв до 31.05.2005 на 16 час. 30 мин., по окончании перерыва судебное заседание продолжено.
Представитель ООО "Такмак" в устном выступлении, указывая на систематическое уклонение арендодателя от обязанности по содержанию объекта, в части основных элементов здания указал, что работы выполнялись Обществом вследствие необходимости дальнейшей эксплуатации здания, а их стоимость не оспаривается Комитетом.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлениях представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что принятое по делу судебное решение подлежит оставлению в силе.
Разрешая спор и оценивая взаимоотношения сторон, суды исходили из следующего.
Согласно заключенному между Фрунзенским районным многоотраслевым производственным объединением жилищно-коммунального хозяйства г. Саратова и ООО "Такмак" договору аренды от 01.12.94 N 458 Обществу было предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 2325,4 кв. м со сроком аренды от 01.12.94 по 31.12.97.
Факт передачи нежилого помещения подтверждался актом от 10.10.94, из которого следует, что здание 1930 г. постройки требует капитального ремонта, поскольку в нем отсутствуют двери, сантехнические приборы, электроэнергия, центральное отопление и горячее водоснабжение, кровля. Кроме этого, наружные стены находятся в аварийном состоянии.
Пунктом 2.1 договора аренды от 01.12.94 обязанность на проведение капитального ремонта возложена на арендодателя.
В дальнейшем между Комитетом, Фрунзенским РПО ЖКХ и Товариществом с ограниченной ответственностью "Такмак" (правопредшественник - ООО "Такмак") был заключен договор аренды от 04.03.96 N 120 со сроком аренды с 01.07.95 по 31.12.96.
На основании Постановления Администрации г. Саратова от 16.04.97 N 228-р дальнейшее использование нежилых помещений под баню производилось ТОО "Такмак" на основании заключенного с Комитетом договора о безвозмездном пользовании от 19.10.97 N 275 со сроком его действия с 01.05.97 по 30.04.2002.
В период использования помещений комиссией в составе представителей Комитета, балансодержателя и арендодателя составлен акт обследования здания от 31.05.2000 N 15, из содержания которого следует, что здание вследствие значительного износа требует капитального ремонта.
Дополнительным соглашением от 16.09.2002 уточнена площадь используемых помещений - 2405,8 кв. м и продлено действие договора до 30.10.2003.
С 01.06.2003 между Комитетом и Обществом заключен новый договор аренды от 11.09.2003 N 137/6 со сроком аренды с 01.06.2003 по 01.05.2004, по которому Обществу "Такмак" предоставлялись во временное пользование и владение те же нежилые помещения для их использования под баню, ателье и парикмахерскую.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2003.
Пунктом 4.2.8 договора аренды на арендатора возложена обязанность своевременно производить текущий ремонт помещений, а также ремонт фасада здания.
В период с 03.07.2003 по 29.12.2003 Обществом "Такмак" произведен капитальный ремонт коммуникаций и здания, о чем свидетельствует договор строительного подряда от 12.03.2003 N 12/1 и акты выполненных работ, стоимость которых оплачена в установленном порядке.
Поскольку арендатор арендные платежи за период с июня по ноябрь 2003 г. не оплачивал, Комитет обратился с настоящим иском.
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, судебная инстанция обоснованно исходила из анализа сложившихся между сторонами отношений по аренде нежилых помещений.
Согласно ст. 85 Основ гражданского законодательства Союза ССР республик от 31.05.91, действующих в период заключения договора аренды от 01.12.94 N 458, арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Он отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, арендодатель за свой счет производит капитальный ремонт. Условиями договора от 01.12.94 N 458, как правильно отметил суд, обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендодателя.
В нарушение действующих в тот период гражданско-правовых норм арендодателем были предоставлены помещения, которые не могли использоваться ТОО "Такмак" вследствие их непригодности и необходимости проведения капитального ремонта как здания, так и всех имеющихся коммуникаций, о чем зафиксировано в акте приема-передачи от 10.10.94.
Обязанности по проведению капитального ремонта в силу ст. 85 Основ гражданского законодательства и условий договора собственник нежилых помещений не выполнил, в результате чего арендатор не мог использовать нежилые помещения с учетом специфики назначения (баня).
Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 4.2.8 договора от 11.09.2003 N 137/6 на ООО "Такмак" возложена обязанность на проведение текущего ремонта.
В период использования нежилого помещения по договору аренды от 11.09.2003 N 137/6 с 01.06.2003 по 01.05.2004 арендатором произведен ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, что признается капитальным ремонтом.
Данные действия со стороны Общества были вызваны неисполнением собственником объекта своих обязанностей по содержанию здания.
Заключением судебной экспертизы от 13.09.2004, проведенной в рамках данного дела, установлено, что стоимость ремонтно-строительных работ составила 1516840 руб., при этом весь перечень произведенных работ относится к капитальному ремонту.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, опровергающих выводы экспертизы.
Разрешая спор, судебная инстанция сделала правильный вывод о том, что без проведения данных работ и устранения существенных недостатков переданного в аренду имущества Общество "Такмак" не могло использовать нежилые помещения по назначению, указанному в договоре аренды.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию, даже если во время договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
ООО "Такмак" уведомило Комитет о зачете стоимости выполненных работ (письмо от 07.10.2003 N 30), однако при установлении задолженности по арендной платы стоимость работ истцом не учтена.
Доводы Комитета о том, что все работы проведены в период действия договора о безвозмездном пользовании N 275, не подтверждены документально и опровергнуты заключением судебной экспертизы.
Кроме этого, последующим актом от 31.05.2000, составленным представителями спорящих сторон, также подтверждалось, что нежилые помещения и коммуникации здания требуют капитального ремонта и не могут использоваться Обществом по установленному договором назначению.
Данный документ был составлен в период действия договора о безвозмездном пользовании, следовательно, выводы Комитета противоречат письменным доказательствам.
Не могут быть приняты во внимание и доводы Комитета о том, что арбитражный суд, назначая судебную экспертизу, вышел за пределы исковых требований.
Назначение экспертизы было связано с определением затрат арендатора, связанных с устранением недостатков имущества, переданного ему в аренду, о чем было заявлено ответчиком в процессе судебного разбирательства.
При этом Комитет не возражал против назначения экспертизы в порядке, предусмотренном ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и представил свой перечень вопросов, по которым должно быть проведено исследование.
Нормы ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации представляют право арендатору удержать сумму понесенных им расходов, уведомив об этом арендодателя. Таким образом, предъявление встречного иска о зачете требований не является обязательным.
При указанных обстоятельствах судебное решение законно и обоснованно, оснований для его отмены не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛА:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 01.02.2005 по делу N А-57-14047/2003-13 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
